上个月，我们简要地讨论了买方和卖方在并购(M&A)中关于环境责任的主要考虑因素。今天，让我们来讨论一些潜在的问题，这些问题可能会阻碍买卖，推迟成交，或给交易增加不必要的焦虑。
组建合适的环境尽职调查团队
在买卖双方组建一支经验丰富的环境尽职调查团队，对交易的成功至关重要。从买方的角度来看，彻底的尽职调查可以从卖方那里获得有关运营、诉讼风险、环境责任和历史用途、现有合同等方面的相关信息，从而降低未来的风险。从卖方的角度来看，计划和投入资源进行尽职调查会产生对买方的信任，有助于顺利完成交易。有了明确的过程和沟通计划，知识渊博的尽职调查团队可以确定需要哪些与资产相关的文件、时间框架和与获取某些文件相关的法律特权，以及这些文件可能揭示的合规、污染和长期负债。
活跃和废弃的工业用地，无论是通过公司合并、特殊收购公司(SPAC)交易，还是物业收购，通常都是复杂的。每个场地都有大量的记录、文件和数据，必须对这些记录、文件和数据进行审查，以准确评估潜在的不合规情况，或场地是否存在认可的环境条件(RECs)以及存在的程度。如果评估发现了对交易有重大影响的不合规问题，适当的文件将有助于确定关闭的成本。这些记录可以在设施、公司办公室或适当的市或县办公室获得。如果没有充分的记录，就必须对重大威胁的程度作出假设。
从历史上看，我们的并购援助主要是针对工业物业的买方。通常，这个过程开始于第一阶段环境场地评估(ESA)的请求，可能包括有限的合规性评估。尽职调查小组和申请第一阶段ESA的人需要知道第一阶段ESA的范围和限制是什么。范围，根据ASTM E 1527标准，是相对有限的(第一阶段ESA要求文件，这是现成的(即20天内))。因此，如果尽职调查期限有限，以致于无法获得某些历史文件，或者如果卖方和买方不熟悉工业操作、记录保存、建筑图纸和其他历史记录，那么第一阶段ESA的结果可能无法完全捕捉特定场地的潜在环境责任。事后看来，在20天标准内无法获得的信息可能对定义REC(s)以及最终在买卖双方之间分配风险和成本至关重要。
指派的尽职调查团队必须对交易的预期、时间表和可能的结果，以及收购公司的风险情况、团队中的角色和责任，以及实时数据的管理进行协调，以便做出明智的决定。很多时候，卖家虽然急于出售，但对买方可能发现的尽职调查或结果没有准备。卖方通常对采购团队的节奏和需求没有准备，并以有序的方式提供这些必要的材料。买方和卖方之间的沟通渠道对环境专业人员最终获得必要的信息非常重要。
案例研究-延迟和准备不足-必须计划和执行尽职调查过程
最近的一个例子是，X公司收购Y公司目前的制造设施，这就是获取信息的能力，并以此作为对收购有重要影响的RECs意见的基础。这个例子表明，如果没有适当的计划和设置，尽职调查过程是不充分的。
买方，我们的客户，X公司，在尽职调查活动的范围和时间上有预先存在的条件。X公司估算了如果卖方Y公司不纠正可能被确定的问题，则可以接受的补救/纠正行动成本。环境顾问通过要求监管机构、国家数据库公司和销售实体提供文件，开始了第一阶段ESA的进程。
监管机构没有现成的电子文件，而且它需要的接收硬拷贝记录的时间远远超过了客户提交代管书和进行重大资金投资的尽职调查截止日期。Y公司在有关设施经营超过70年。出现经营有组织和廉洁的业务。该设施处于整洁有序的状态，但多年来，他们无法对该设施中可疑的有害物质和石油泄漏提供实质性记录。
Y公司的设施人员不明白，对于买方来说，如果X公司继续进行交易，需要解决哪些重大的环境责任，历史建筑结构图纸、过去的建筑物、地下公用设施、化学品使用记录、过去的环境报告和相关文件是至关重要的。Y公司在交易数据室中放置了很少的信息，尽管从数据库审查来看，显然有更多的实质性数据，而且Y公司应该提供更多的硬信息。
随着询问的问题越来越多，卖方开始向数据室提供额外的文件，但这是零零碎碎的。在长期的现场运营和公司重组过程中，有关运营历史和相关信息的机构知识丢失了。这种信息差距造成了买方的紧张和一些不信任。最终，人们发现，那里有严重的土壤污染和过去的污染事件，可能已经影响了该地点的地下水。没有对这些土壤和地下水影响问题进行调查或解决的记录。这种透明度的缺乏给买家敲响了警钟，促使他们要求第二阶段ESA。
第一阶段ESA评估REC存在的可能性，第二阶段ESA确认或否认条件是否确实存在。起草了现场调查计划，估计了费用，并提交给卖方。卖方坚持不执行第二阶段ESA。卖方的混淆搞砸了买方的整个谈判，最终导致他们放弃了整个交易。
尽职调查的事后分析
回顾交易，卖方应该对他们的环境问题进行内部尽职调查，这将使他们在进入市场之前很久就为买方的要求做好准备。卖方不能完全披露，环境文件提供的零碎方式导致买方质疑交易的可行性。虽然卖方的行为可能是出于善意，但同意对土壤和地下水进行额外的尽职调查，并承担任何后续纠正行动的费用，本可以挽救这笔买卖，或表现出足够的诚意，以进一步促成谈判。通常情况下，卖方对现场负有连带责任，被认为对环境污染负有潜在责任。根据我们的经验，虽然卖方的行为可能会对完成交易产生反效果，但它可能会限制卖方的责任。
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